Diz-se que um prédio está constituído em propriedade horizontal, quando está dividido em frações autónomas, nomeadamente apartamentos ou andares e garagens, desde que registadas separadamente, devendo ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, revela o Portal da Habitação.

Nesse sentido, saliente-se que um simples lugar de garagem como tal assinalado no solo com traços delimitadores não constitui fração autónoma, embora o seu uso possa estar reservado a uma fração autónoma.

É importante de sublinhar que um prédio que pertença a um só indivíduo e cujos andares estejam, por exemplo, arrendados não é um condomínio, de acordo com o Condomínio DECO+. Uma vez que, um condomínio só nasce quando um prédio é dividido em partes distintas (as frações autónomas), que pertencem a diferentes pessoas.

Além das frações, um condomínio também é composto por partes comuns, espaços que são partilhados por todos os moradores.

O que é a propriedade horizontal?
 
Uma espécie de pilar do condomínio que define a sua génese, onde estão especificadas as várias frações e zonas comuns e assim constituída a propriedade horizontal.

O que contém?

• A localização do edifício.
• A descrição das frações autónomas e o valor que representam no total, em percentagem ou permilagem. Este valor é utilizado para calcular a quota que cada condómino tem de pagar. A quota é entendida como uma contribuição para as despesas comuns.
• O fim a que se destina cada fração ou parte comum, por exemplo, habitação ou comércio (na maioria das vezes) .
• Algumas vezes, o regulamento do condomínio. Trata-se de um documento que regula a utilização das partes comuns e frações autónomas.
• Referência à possibilidade de recorrer a um centro de arbitragem para resolver conflitos de vizinhança, sendo este último ser raro estar inserido na propriedade horizontal. 

Qual a sua utilidade?

• Confirmar o fim de cada fração: habitação, comércio, serviço, indústria. Por exemplo, se uma fração está destinada a habitação, o seu proprietário não pode utilizá-la para abrir uma loja.
• Confirmar se existe regulamento do condomínio com as regras do condomínio.
• Calcular qual o peso de cada fração na votação das assembleias. O Condomínio DECO+ dá o exemplo: um condómino cuja fração corresponda a 100 por mil, tem direito a 100 votos; um condómino com permilagem de 40 dispõe de 40 votos.
• Calcular quanto cada condómino paga de quotas, com base na percentagem ou permilagem de cada fração. 

Regra geral, e dependendo do uso que faça das partes comuns, quanto maior for a fração, mais o seu proprietário paga de quota.

Como posso obtê-lo?
 
Pode pedir ao construtor ou obtê-lo numa Conservatória do Registo Predial, ou ainda através do sítio Registo Predial Online.

É possível alterá-lo?
 
É possível alterar o documento com o acordo de todos os condóminos. Quando o título constitutivo não refere o uso a que se destina cada fração (habitação, comércio, etc.) e é necessário completar essa referência, a aprovação requer somente os votos favoráveis de dois terços do valor total do prédio.

O título constitutivo é criado por escritura pública e a sua alteração tem também de ser formalizada desta forma. O administrador pode representar o condomínio mediante acordo de todos os condóminos, registado e assinado em ata.

É possível pedir a nulidade?
 
O Condomínio DECO+ afirma que os condóminos podem solicitar a nulidade deste documento em tribunal quando:

• Nada é referido sobre a percentagem ou permilagem de cada fração.
• O fim que consta no documento é diferente do referido no projeto aprovado pela Câmara Municipal.

Leia Também: Governo quer modernizar sistema de informação do cadastro dos prédios