O negócio de compra e venda de um imóvel arrendado, estando permitido por lei, pode muitas vezes revelar-se de difícil concretização e traduzir-se num processo complicado para todos os intervenientes (vendedor, comprador e inquilino).
Se na venda de um imóvel desocupado, o proprietário tem apenas a preocupação de decidir o preço de venda, o mesmo não sucede na venda do imóvel arrendado.
Assim, o arrendamento pressupõe, não só, o cumprimento de obrigações legais pelo senhorio, como também a cooperação do arrendatário, note-se.
Esclarece Filipe Pereira Duarte, coordenador do escritório do Porto da CRS Advogados, ao idealista que, como em todas as relações contratuais, o ponto de partida para o proprietário é a análise do contrato de arrendamento. Isto porque, o contrato pode prever a compra e venda do locado e regular a mesma, definindo obrigações e direitos tanto para o senhorio, como para o arrendatário.
Ultrapassada essa análise, e se o contrato nada regular sobre a venda do locado ou direito de preferência, então o proprietário tem, desde logo, de confirmar se o imóvel já está arrendado há mais de dois anos, porque nessa hipótese está obrigado à preferência.
Salienta a CRS Advogados que o contrato poderá prever condições referentes ao direito de preferência do arrendatário, isto é, obriga o proprietário à preferência decorrido um prazo mais curto desde o início do arrendamento, ao invés dos dois anos previstos no artigo 1091.º do Código Civil.
Note-se que as condições legais do direito de preferência variam em função do tipo de arrendamento, prevê-se um regime especial de preferência quando o locado é uma loja histórica ou quando o locado constitui uma parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal.
Outra das preocupações do senhorio é a articulação com o arrendatário das visitas ao locado, porque não há qualquer disposição legal que obrigue o inquilino a disponibilizar-se para as visitas de potenciais compradores ao imóvel, salienta a CRS Advogados. Assim, terá o senhorio que entrar em contato com o arrendatário e negociar a possibilidade de mostrar o imóvel a potenciais compradores.
Sublinhe-se que é exigido ao proprietário que transmita ao interessado a existência de um contrato de arrendamento e condições do mesmo, devendo o potencial comprador pedir o contrato de arrendamento em vigor. Isto porque, com a venda do imóvel, o arrendamento não é afetado, na maioria das vezes.
Refere ainda o advogado Filipe Pereira Duarte ao idealista que, com a aquisição do locado, o novo proprietário substitui-se ao anterior proprietário como senhorio, estando obrigado a respeitar o contrato de arrendamento existente.
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