O regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação confere um conjunto de direitos e de garantias aos clientes bancários em situação económica muito difícil que se encontrem a incumprir as obrigações assumidas ao abrigo de contratos de crédito à habitação própria permanente.

Podem solicitar o acesso ao regime extraordinário os mutuários de contratos de crédito à habitação própria permanente em situação de incumprimento que preencham as condições de acesso legalmente previstas, bem como os fiadores dos referidos contratos.

Principais características da nova lei (conforme consta no portal do Cliente Bancário):

Acesso ao regime: condições relativas ao imóvel

O valor tributário do imóvel sobre o qual recai a hipoteca que garante o crédito à habitação é igual ou inferior aos seguintes montantes: 100.000 euros, se tiver coeficiente de localização até 1,4; 115.000 euros, se tiver coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4; 130.000 euros, se tiver coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5.

Acesso ao regime: condições relativas à situação económica do agregado familiar do devedor

O cliente bancário, o seu cônjuge ou a pessoa com quem viva em união de facto está em situação de desemprego ou o agregado familiar teve uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35% nos 12 meses anteriores à data de apresentação do requerimento.

A taxa de esforço do agregado familiar com créditos garantidos por hipoteca sobre a sua habitação própria permanente é igual ou superior a 50% (agregados sem dependentes), 45% (agregados com dependentes) ou 40% (agregados familiares com 5 ou mais pessoas).

Se o requerimento de acesso for apresentado por fiador, a taxa de esforço terá em consideração, além dos encargos decorrentes do contrato de crédito por si garantido, os encargos associados aos empréstimos nos quais intervém como mutuário.

O valor do património financeiro do agregado familiar é inferior a metade do seu rendimento anual bruto. O seu património imobiliário é constituído apenas pela habitação própria permanente e, eventualmente, por garagem e imóveis não edificáveis até 20.000 euros.

O rendimento anual bruto do agregado familiar é igual ou inferior a 14 vezes o valor resultante da soma das seguintes parcelas: 100% do salário mínimo nacional por devedor (120% caso o requerente viva sozinho), 70% do salário mínimo nacional por membro adulto e 50% do salário mínimo nacional por membro menor.

Garantias e direitos dos clientes

As instituições de crédito devem informar os clientes do deferimento ou indeferimento do pedido de acesso nos 15 dias seguintes à apresentação do requerimento ou à entrega dos documentos solicitados.

Depois de apresentado o requerimento de acesso ao regime extraordinário, as instituições de crédito ficam impedidas de iniciar qualquer ação executiva contra o requerente que tenha por objeto o contrato de crédito à habitação.

Nas situações em que o requerimento de acesso ao regime é apresentado na pendência de um processo judicial de execução relativo ao contrato de crédito à habitação, o seu deferimento tem como efeito a suspensão imediata dessa ação.

Plano de reestruturação

Após o deferimento do requerimento de acesso, a instituição de crédito deve apresentar ao cliente, no prazo de 25 dias, um plano de reestruturação do contrato de crédito.

O plano de reestruturação deve contemplar, pelo menos, uma das seguintes medidas: concessão de um período de carência, com ou sem redução do spread aplicável, alargamento do prazo de amortização do empréstimo, concessão de um empréstimo adicional autónomo para pagamento das prestações.

Complementarmente, as partes podem acordar a consolidação de parte ou da totalidade das dívidas do cliente.

Comissões e encargos

As instituições de crédito estão impedidas de cobrar comissões pela alteração dos termos e condições do contrato de crédito e não podem agravar os encargos financeiros com o empréstimo, nomeadamente aumentando o spread contratado.

Medidas complementares

Caso o plano de reestruturação seja inviável, as instituições de crédito devem iniciar negociações com vista à adoção de medidas complementares (podem ser quaisquer soluções de reestruturação do contrato de crédito que ainda não tenham sido aplicadas ou outras que mereçam o acordo das partes).

Para as instituições de crédito, a adoção destas medidas é, todavia, facultativa.

Medidas substitutivas

Se o plano de reestruturação for inviável e não tiver sido possível adotar medidas complementares, os clientes podem solicitar a aplicação de uma medida substitutiva.

Nesse caso, e salvo se existirem outros ónus ou encargos sobre o imóvel, as instituições de crédito devem propor uma das seguintes soluções: dação em cumprimento do imóvel, com extinção total ou parcial da dívida, e com possibilidade de o cliente permanecer no imóvel por um período de seis meses, mediante o pagamento dos juros do empréstimo; venda do imóvel a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), com extinção total ou parcial da dívida, podendo o cliente permanecer no imóvel a título de arrendatário, e permuta do imóvel por outro de valor inferior, com redução do capital em dívida no montante correspondente à diferença de valor entre os imóveis.