Se está a pensar vender a sua casa, sabia que a transação da venda gera mais-valias imóveis para o vendedor, ou seja, para si. Sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Isto é, caso as mais-valias imóveis sejam iguais a 14 mil euros, a tributação fixa-se nos sete mil euros.
Tal como refere o Portal das Finanças “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”.
Mas como calculá-las?
O cálculo das mais-valias é feito pela seguinte fórmula:
Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)
Note que os “encargos suportados com a valorização do imóvel” referem-se, por exemplo, à instalação de um sistema de aquecimento central na habitação, ou seja, que contribui para a valorização da residência.
Ao declarar esses gastos relacionados com a compra, venda e valorização do imóvel, pode, assim, reduzir o valor de imposto que irá pagar. O montante que pagará de IRS é depois calculado com base nos restantes rendimentos apresentados.
É possível ter isenção de IRS sobre as mais-valias imóveis?
Os contribuintes portugueses podem estar isentos das mais-valias imóveis em duas situações distintas: - se o imóvel que está para venda tiver sido adquirido antes do ano de 1989 (ano que entrou em vigor o Código do IRS. Ainda assim, terá na mesma de declarar no Anexo G1, referente às mais-valias não tributadas; se o imóvel à venda for uma habitação própria e permanente, caso o proprietário optar pelo regime do reinvestimento. Significa que se o valor adquirido com a venda da casa for reinvestido na compra de outra habitação ou até mesmo em construção, a mais-valia não será sujeita a imposto.
Deverão, também, estar descritos quaisquer custos em que possa ter incorrido com obras realizadas na habitação. Porém, se a residência que está para venda for uma segunda habitação, não se pode aplicar o regime do reinvestimento e, consequentemente, 50% da mais-valia será tributada.
Considere ainda a existência de menos-valias
Se, ao invés de tudo o que foi descrito até aqui, a venda de uma casa gerar prejuízo em vez de lucro, então estamos perante uma menos-valia.
Tome nota que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, vender dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois será o que fica sujeito a IRS.
Resumindo, o lucro que poderá obter com a venda de uma casa nunca será isento de tributação a menos que utilize essa quantia para a compra de outro imóvel (hipótese de reinvestimento). E quer se gerem mais-valias ou não é as mesmas sejam ou não tributadas, será sempre necessário declarar a operação no IRS.
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