As novas regras aplicáveis ao crédito hipotecário constam do decreto-lei n.º 74-A/2017, publicado em 23 de junho passado e que determina o regime dos contratos de crédito relativo a imóveis, definindo, nomeadamente, as regras aplicáveis ao crédito a consumidores garantido por hipoteca ou por outro direito sobre imóveis.

O decreto-lei n.º 74-A/2017 é aplicável aos contratos de crédito hipotecário celebrados com consumidores, o que abrange os contratos de crédito para aquisição de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento; os contratos de crédito para aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados; os contratos de crédito que, independentemente da finalidade, estejam garantidos por hipoteca, por outra garantia equivalente sobre imóvel ou por um direito relativo a imóveis; e os contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Previstas no diploma estão "um vasto conjunto de regras de conduta e de deveres de informação a observar pelas instituições de crédito e, se for caso disso, pelos intermediários de crédito".

Entre estas regras estão os requisitos relativos à definição de políticas de remuneração pelas instituições de crédito (as quais, entre outros aspetos, não podem fazer depender a remuneração dos seus funcionários, direta ou indiretamente, do número de pedidos de crédito aprovados e de contratos celebrados) e aos conhecimentos e competências dos seus trabalhadores.

Já em sede de informação pré-contratual, estabelece-se que "as instituições devem prestar ao consumidor informação pré-contratual geral, que inclui as principais características do crédito, bem como informação pré-contratual personalizada, através da disponibilização da 'Ficha de Informação Normalizada Europeia' (FINE)".

"A FINE deve ser disponibilizada ao consumidor em dois momentos distintos, tal como já sucede atualmente com a ficha de informação normalizada (FIN) prevista no Aviso do Banco de Portugal n.º 2/2010. Assim, o consumidor tem direito a receber uma FINE aquando da simulação do empréstimo, tendo por base a informação por si prestada à instituição, e, posteriormente, aquando da comunicação da aprovação do contrato de crédito, refletindo as características do empréstimo efetivamente aprovado pela instituição", refere o BdP.

Ainda estabelecido no decreto-lei n.º 74-A/2017 está que, no momento da aprovação do empréstimo, o consumidor tem direito a receber uma minuta do contrato de crédito.

Segundo nota o BdP, o diploma agora publicado "estabelece que a instituição permanece vinculada à proposta contratual feita ao consumidor durante um prazo mínimo de 30 dias, de forma a assegurar que o consumidor tem tempo suficiente para comparar propostas distintas, avaliar as suas implicações e tomar uma decisão esclarecida".

"Dada a importância do compromisso financeiro que representa a celebração do contrato de crédito hipotecário, assegura-se que o consumidor dispõe de um período mínimo de reflexão para ponderar as implicações da contratação do crédito, correspondente aos primeiros sete dias contados a partir da apresentação da proposta pela instituição", destaca.

Tendo em conta que a prestação de fiança "representa igualmente um importante compromisso financeiro", o diploma garante também que "o fiador tem direito a receber uma cópia da FINE do empréstimo aprovado e da minuta do contrato de crédito, dispondo também de um prazo mínimo de reflexão de sete dias", referem.

O novo diploma consagra igualmente um dever de assistência ao consumidor, com o objetivo de colocar o consumidor numa posição que lhe permita avaliar se o contrato de crédito proposto e respetivos serviços acessórios se adequam às suas necessidades e à sua situação financeira.

Introduz também o dever de avaliação da solvabilidade do consumidor previamente à celebração do contrato de crédito, avaliação esta que "deve ter por base fatores relevantes para verificar a capacidade e propensão do consumidor para o cumprimento do contrato de crédito".

De acordo com o decreto-lei n.º 74-A/2017, a medida de custo do crédito passa a ser a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), em substituição da TAE (Taxa Anual Efetiva), definido o diploma as respetivas regras de cálculo.

Ainda incluídas na nova legislação estão algumas normas previstas em diplomas avulsos, como as regras aplicáveis ao arredondamento das taxas de juro e ao reembolso antecipado, vendas associadas e renegociação de contratos de crédito, procedendo à revogação destes diplomas.

Até à entrada em vigor das novas regras, em 01 de janeiro de 2018, continuam a aplicar-se as regras legais e regulamentares que regulam os contratos de crédito hipotecário.