Limites à duração dos créditos à habitação agravam prestação em 12%

Em 01 de abril entra em vigor a recomendação do Banco de Portugal que impõe novos limites à maturidade máxima dos novos créditos à habitação em função da idade dos clientes. Para clientes com idade superior a 35 anos a maturidade do crédito deve ser no máximo de 35 anos. Para clientes bancários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos, a duração máxima do crédito deve ser de 37 anos. Créditos até 40 anos passam a ser possíveis só para clientes com idade inferior ou igual a 30 anos.

Estes limites acontecem numa altura em que a alta do preço do imobiliário faz com que seja maior o endividamento das famílias que compram casa, apesar das taxas de juro continuarem historicamente baixas (as taxas Euribor mantêm-se negativas) mas se perspetiva a sua normalização.

Segundo o regulador e supervisor bancário, o objetivo é que "as instituições não assumam riscos excessivos na concessão de crédito" e seja promovido o "financiamento sustentável por parte dos consumidores, minimizando o risco de incumprimento".

Uma análise da 'research unit' da consultora de comunicação BA&N indica que estas novas regras podem levar a que um mesmo empréstimo tenha uma prestação 12% mais cara se o cliente tiver mais de 35 anos. É que até agora os bancos fazem empréstimos à habitação de 40 anos para clientes com mais de 35 anos e a nova regra indica que o prazo pode ser no máximo de 35 anos.

A consultora exemplifica com um crédito à habitação de 100 mil euros com um 'spread' (margem de lucro do banco) de 1,2% indexado à Euribor a 12 meses (cuja média em março foi de -0,25%), referindo que a prestação a pagar por quem tem idade até ou igual a 30 anos é de 250,50 euros.

Já se o cliente tiver mais idade, até 35 anos, o mesmo financiamento implica um encargo mensal com a prestação da casa de 267,21 euros, mais 16,71 euros por mês e um total de 200,54 euros ao final de um ano.

O valor da prestação fica ainda mais caro para clientes que tenham uma idade superior a 35 anos (a regra do Banco de Portugal prevê que no caso de empréstimos com dois mutuários se considere sempre a idade do mais velho).

Neste caso, diz, "o mesmo financiamento considerado para a simulação, mas com um prazo mais curto, tem um custo mensal de 279,96 euros, ou seja, 11,76% mais do que pagaria antes desta nova regra", lê-se na análise hoje divulgada.

Por outro lado, recorda a consultora que este travão nos prazos, apesar de agravar as prestações mensais dos mutuários com mais idade, "acabará por reduzir o valor total que estes vão pagar pelo financiamento já que a amortização será mais célere".

Ao mesmo tempo, "terá também a mais-valia de permitir poupanças em custos associados ao financiamento para a compra de casa, nomeadamente os encargos com os seguros obrigatórios (de vida e do próprio imóvel), mas também reduz a despesa total com as comissões destes empréstimos".

A consultora de comunicação considera que "são fatores positivos no longo prazo", apesar de irem "pesar na carteira dos proprietários de imóveis via financiamento bancário no curto e médio prazo", sobretudo quando se deverá iniciar o movimento de normalização das taxas de juro (atualmente em valores historicamente baixos).

Em 2018, o regulador e supervisor bancário criou restrições à concessão de novos créditos.

Entre as medidas criadas foram estabelecidos limites à taxa de esforço (famílias apenas podem gastar metade do seu rendimento com empréstimos bancários), limites ao valor do crédito face ao imóvel dado em garantia (o rácio deve ter um limite de 90% em créditos para habitação própria e permanente) ou limites à maturidade dos empréstimos (máximo de 40 anos nos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária).

Então, o Banco de Portugal definiu também que os bancos deviam cumprir, até final de 2022, a recomendação de os novos créditos à habitação terem em média o prazo máximo de 30 anos. No final de 2020, a maturidade média das novas operações era de 33,2 anos.

O objetivo do Banco de Portugal com a medida que se inicia em 01 de abril é forçar para que, até final deste ano, seja feita a convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação para 30 anos.