Preços da habitação aceleraram mais de 6% entre 2014 e 2020, diz estudo

O estudo com coordenação do economista Paulo M. M. Rodrigues (que conta com mais 14 autores) faz uma caracterização detalhada do mercado imobiliário até 2020, nas suas várias dimensões, incluindo os preços das casas (capítulo 2, cujos autores são René Huget, Rita F. Lourenço e Paulo M. M. Rodrigues), concluindo que entre 1989 e 2007 os preços cresceram, em média, menos de 1% ao ano. Já desde a crise de 2008 e até 2020 o aumento anual foi, em média, de 1,5%.

Contudo, a evolução "foi altamente diferenciada", referem, e entre 2008 e 2013 os preços desceram 4% e, posteriormente, entre 2014 e 2020 aceleraram mais de 6%.

Sobre o que leva à subida dos preços praticados, os autores concluíram que "grande parte da variação dos preços reais da habitação" se explica pelo rendimento disponível por pessoa (pois aumento do rendimento e menos desemprego levam a mais procura por habitação), pelas taxas de juro (para avaliar a disponibilidade de crédito para financiar habitação e a procura do crédito, já que taxas de juro mais elevadas contribuem para menor procura e redução de preços), pela população ativa (para captar os efeitos demográficos que influenciam a procura de habitação) e pelo investimento residencial (quando este aumenta a oferta de habitação sobe, com efeito de decrescer os preços da habitação).

Contudo, constatam que a partir do segundo trimestre de 2016 os preços reais da habitação cresceram mais rapidamente do que os determinantes e alertam para que há outras variáveis que podem condicionar os preços das casas mas que não foram analisadas, caso do investimento em habitação turística, o investimento estrangeiro no mercado imobiliário ou leis/regulamentos.

Já para analisar os efeitos de contágio do aumento dos preços das casas, os autores escolheram Lisboa e Porto, concluindo que esses efeitos se espalham para os concelhos envolventes.

No distrito de Lisboa, são os concelhos de Sintra, Mafra, Cascais e Oeiras que apresentam o maior efeito de contágio relativamente à subida de preços entre 2016 e 2019. Os efeitos de contágio no Porto nos concelhos da sua área metropolitana também existem, mas são menos exacerbados do que na região Lisboa, indicam.

O estudo admite que, além dos fatores analisados e que justificam o aumento de preços, "um outro motor importante do mercado imobiliário é o turismo e o investimento em habitações turísticas" e que outra variável que pode ter impulsionado os preços da habitação em Portugal é o investimento direto estrangeiro em imobiliário, desde logo através dos chamados vistos 'gold'.

Também podem ser importantes as diferenças entre as avaliações bancárias das habitações e os preços de mercado.

"Conjugados, os argumentos apresentados podem contribuir para justificar parte do comportamento exuberante observado na nossa análise", afirmam os autores, que, contudo, acrescentam que "não foi possível quantificar esses impactos devido a restrições de dados".

O estudo inclui ainda um capítulo (capítulo quatro, de Paulo Batista, João Lourenço Marques e Eduardo Anselmo Castro) sobre a acessibilidade da habitação por regiões (em que se inclui rendimentos das famílias, custos habitacionais e oferta do parque habitacional) destacando "a perceção de uma situação crítica dos territórios intermédios", ou seja, cidades intermédias marcadas por processos de suburbanização e urbanização têm maior risco de acessibilidade habitacional.

"O crescimento da população, muitas vezes associado a uma deslocação das atividades económicas também para estes territórios suburbanos, contribui para pressionar a subida dos preços de habitação, devido a uma maior procura (movimento populacional) ou competição pelo solo (dinamismo económico), com eventual redução da oferta habitacional", referem.

O estudo afirma ainda que o problema da acessibilidade da habitação se encontra nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto mas também, de forma surpreendente, em "certos territórios do interior".

"Os elevados valores do índice de sobrecarga dos custos habitacionais ocorrem em freguesias onde se localiza a sede do município ou na sua envolvente, contrariando uma eventual perceção de que o declínio populacional poderia estar associado a uma maior acessibilidade habitacional. Este é talvez um dos aspetos mais surpreendentes e relevantes deste trabalho, uma vez que sugere dificuldades no acesso à habitação em territórios do interior que acumulam várias outras desvantagens competitivas", referem os autores.

O contributo do mercado imobiliário para o Produto Interno Bruto atingiu quase 25% em 2001 e tem vindo a diminuir desde então, tendo sido de 20% em 2017, segundo o capítulo um do estudo (cujos autores são Pedro Brinca e João B. Duarte).

Ainda em 2017, 29,2% das famílias tinham mais do que uma habitação (ligeiramente abaixo dos 30,3% de 2013).

A habitação é o principal ativo da maioria das famílias, pelo que variações do seu valor têm grande impacto na economia.

Em 2017, o peso da habitação no total da riqueza das famílias era de 80,8% (semelhante ao valor de 81,7% da zona euro) e a percentagem do valor da hipoteca já amortizado era de 44% (49,5%, em média, na zona euro).

Contudo, recordam os autores do capítulo um, a habitação é um ativo pouco líquido, ou seja, caso haja um problema de perda de rendimento da família a habitação não pode ser usada no curto prazo para os obter. Assim, em termos macroeconómicos, tal torna as famílias mais voláteis aos ciclos económicos assim como a economia mais frágil.