O Programa de Arrendamento Acessível (PAA), que entra em vigor a 1 de julho, vem incentivar os proprietários ou senhorios a pedirem valores de renda 20% abaixo do preço de mercado de uma casa, em troca de isenções ficais em sede de IRS e IRC. O Governo estima que o PAA signifique uma poupança de duas rendas e meia por ano para as famílias portuguesas.
De acordo com o programa, há uma fórmula própria para determinar o valor da renda de um determinado imóvel, mas existem também valores máximos que podem ser cobrados nos vários municípios do país.
A este propósito, o Notícias ao Minuto falou com a secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho, para esclarecer algumas questões em torno deste novo instrumento da política de habitação, desde os montantes que podem ser cobrados até ao que pode acontecer para senhorios e arrendatários em caso de incumprimento.
Quem é que pode aceder ao programa?
Aceder ao programa podem todos os proprietários de frações ou imóveis para arrendar, mas também quem queira arrendar uma parte da sua casa, como por exemplo um quarto ou dois quartos que tenham disponíveis.
Do ponto de vista dos beneficiários, dos arrendatários, pode aceder toda a gente ao programa havendo um limite máximo de rendimentos que para uma pessoa são 35 mil euros brutos anuais, para duas pessoas 45 mil euros e depois soma-se cinco mil euros por cada pessoa extra.
Qual é a poupança efetiva que este programa traz para as famílias portuguesas?
Para cada família portuguesa este programa significará uma poupança de cerca de duas rendas e meia por ano.
E como é que acha que vai ser a adesão?
Achamos que com a dificuldade que há neste momento na habitação em Portugal e [tendo em conta] os preços praticados no arrendamento, teremos uma adesão franca por parte da procura. Da parte da oferta achamos que essa adesão irá existir, sendo que será sempre gradual, por um lado porque as pessoas precisam de conhecer o programa, mas também porque é necessário que as casas vão vagando para que possam aderir, uma vez que é um programa que está disponível para os novos contratos.
Por isso é que disse, numa outra entrevista, que espera que seja um programa gradual?
Sim, terá sempre de ser por esta mesma razão. Primeiro, porque as pessoas têm de conhecer o programa, depois terão de ganhar confiança, perceberem bem como é que ele funciona, e um terceiro fator muito óbvio é que a adesão ao programa é feita por novos contratos. Ou seja, progressivamente [desde] que haja oferta habitacional no mercado.
Um dos aspetos que mais gerou polémica nos últimos dias foi o valor das rendas. Quem é que estipula estes valores?
Os valores das rendas são definidos na portaria que foi publicada, mas não na tabela, tal como se depreendeu do que saiu na comunicação social. O valor máximo de renda para integrar o programa de arrendamento acessível é um valor calculado especificamente para cada habitação por uma fórmula que está na tabela e que tem em linha de conta a área da habitação, a qualidade da habitação, ou seja, se está mobilada, se está equipada, se está acabada de reabilitar, se tem estacionamento. Tudo isto são fatores que entram em linha de conta na fórmula de cálculo do valor máximo que se pode pedir por uma dada habitação.
O que foi veiculado foram umas tabelas que têm um teto que quer dizer que se o valor máximo da fórmula for superior ao que está nessa tabela, então o senhorio ou proprietário para poder integrar o programa terá de acordar descer mais de 20% sobre o valor de referência de arrendamento que é, digamos, a tabela normal.
Dando um exemplo, duas casas T2 na mesma freguesia, no mesmo edifício até, poderão ter valores máximos de renda diferentes no âmbito do programa, se um estiver mobilado, equipado, com boa eficiência energética, acabado de reabilitar, com lugar de estacionamento e o outro estiver num 5.º andar sem elevador, com condições de habitabilidade mais modestas, sem mobília, sem equipamentos de cozinha e com uma eficiência energética mais fraca. Tudo isto depois também se repercute nos custos que as famílias têm, são fatores de qualidade que não só aumentam o conforto como reduzem os custos para a família. Por isso, estes dois T2, com a mesma área, terão limites máximos de renda diferenciados no âmbito do programa.
Pelos cálculos que foram possíveis fazer até ao momento é possível concluir que os valores médios do programa são mais baixos do que os tetos máximos?
O que nós fizemos foi afinar uma fórmula que viesse traduzir de uma forma rigorosa e igualitária para toda a gente o que seria o valor de referência do arrendamento, de forma a traduzir o que será o valor de mercado do próprio imóvel. Para integrar o programa tem de estar pelo menos 20% abaixo deste valor.
Se nós tivermos em conta a mediana dos preços de arrendamento para o global do país, as áreas médias que os censos de 2011 nos indicam existirem para habitações e as características mais correntes das habitações que temos em arrendamento os valores, de facto, são muito mais baixos do que o que está em parte da tabela.
Com que frequência é que esses tetos máximos poderão vir a ser atualizados?
A fórmula é atualizada sempre que são atualizados os dados do INE. O INE neste momento prevê divulgar a mediana do valor do arrendamento semestralmente, por isso a fórmula é automaticamente atualizada cada semestre.
Está previsto que a tabela, quando se justifique, seja atualizada. Mas só quando for justificado, porque o valor máximo de renda de uma habitação é acautelado pela fórmula caso a caso e a fórmula é automaticamente atualizada.
E o que é que acontece se as regras do programa não forem cumpridas de parte a parte?
Sempre que haja um incumprimento das regras do programa - e as várias situações que dão origem ao incumprimento estão definidas no decreto-lei que cria o próprio programa - ambas as partes perdem: o arrendatário perde o benefício que teve na descida da renda e o senhorio perde o benefício que foi a isenção da tributação de impostos. Adicionalmente, estão suspeitos de voltar ao programa por um prazo de cinco anos, isto nos casos de incumprimento comprovado.
Para terminar, as associações de proprietários e inquilinos têm criticado o programa em questão, antecipando mesmo o “falhanço” do mesmo. Como é que o Governo reage a estas críticas?
A Associação Nacional dos Proprietários veio dizer que este é um programa que estava na direção certa, o que eu vi da Associação Lisbonense de Inquilinos foi dizer que não era suficiente. E não é. Temos um conjunto de outros programas para a classe com rendimentos mais modestos, como o 1.º Direito, o Programa de Apoio ao Acesso à Habitação e o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado para oferta pública de habitação para arrendamento a custos acessíveis.
Ainda hoje a Associação das Empresas de Imobiliário também veio falar a favor do que poderão ser as vantagens deste programa.
