O 'policy paper' hoje divulgado, da autoria de Rita Fraque Lourenço, Paulo M. M. Rodrigues e Hugo de Almeida Vilares, é o primeiro de uma série que a FFMS publica e em que atualiza o estudo lançado em 2021 onde era traçado o retrato do mercado imobiliário em Portugal e a sua evolução.
Detendo-se sobre as estratégias de habitação que Portugal pode adotar para facilitar o acesso ao mercado habitacional, o estudo acentua que o país está numa "situação difícil" em termos de acessibilidade à habitação, que exige uma abordagem integrada de curto, médio e longo prazo.
Neste contexto, considera que respostas como o eventual controlo das rendas deve ser "de curta duração", circunscrito a limitação de crescimento de rendas, e complementado com um regime flexível de apoio aos arrendatários a implementar no médio prazo.
"Preocupa-nos em particular a adoção de controlo de rendas, dados os impactos de médio prazo descritos na literatura", escrevem os autores do estudo, referindo que, "sendo o risco de efeitos negativos particularmente elevado, a ser equacionada a sua introdução, deve sê-lo no contexto de um pacote de medidas coeso e temporalmente previsível e confiável".
"O controlo de rendas, a existir, deve ser temporário e sobre atualizações (inclusive intercontratos), que combinado com subsidiação deve providenciar um alívio efetivo da acessibilidade à habitação", afirmam.
Restrições do lado da procura, nomeadamente ao alojamento local e à compra de casas por estrangeiros podem também não surtir os efeitos desejados, consideram.
"Possíveis restrições à aquisição ou ao arrendamento por estrangeiros que o Estado português poderia implementar não afetam o universo maioritário deste segmento da procura, e teriam previsivelmente um impacto muito reduzido", referem, considerando, contudo, que o regime fiscal de que estas pessoas beneficiam deve de ser repensado.
Neste contexto afirmam, porém, que "importa repensar o valor económico obtido pela fiscalidade mais favorável atribuída a cidadãos estrangeiros no regime de residente não habitual".
Entre 2009 e 2020, beneficiaram do programa fiscal dirigido aos residentes não habituais, que atribui a estes cidadãos vantagens na forma como os seus rendimentos são tributados (permitindo-lhes pagar uma taxa de IRS de 20% sobre os rendimentos de trabalho ou de 10% no caso de pensões, durante 10 anos) 51.903 cidadãos, com a despesa fiscal associada a ascender a 1.210 milhões de euros em 2021.
Dados do estudo indicam que o investimento em imobiliário de estrangeiros representava 13% do PIB em 2022, aumentando face aos 4% do PIB observados em 2008, com os chamados vistos 'gold' a representarem uma pequena parte destes valores.
Entre 2012 e 2022 foram atribuídos cerca de 10.600 daqueles vistos 'dourados'. Já o visto atribuído aos chamados nómadas digitais "atraiu 26.525 cidadãos entre 2018 e abril de 2023".
Entre as estratégias para responder ao problema da acessibilidade à habitação o estudo aponta a expansão da oferta e o aumento da sua elasticidade, o planeamento da expansão das cidades garantindo sistemas de transportes sustentáveis e serviços públicos e apoios temporários às famílias em situações economicamente mais difíceis.
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