O Parlamento discute esta sexta-feira a proposta de lei do Governo com as medidas do programa Mais Habitação, num debate a que se juntam dez projetos de lei, um projeto de deliberação e dois projetos de resolução da oposição.

Eis algumas das medidas que constam da proposta que o Governo:

• Limitações à subida da renda dos novos contratos

O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

As casas cuja renda seja inferior à dos limites máximos por tipologia previstos no programa de arrendamento acessível (PAA) não ficam abrangidas por aquele limite de atualização.

• Rendas antigas atualizadas pela inflação

Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) cujos inquilinos com rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco salários mínimos nacionais ou tenham idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60% não transitam para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

As rendas em causa vão passar a ser atualizadas de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.

• Suspensão por dois anos para reinvestimento da venda da casa

A proposta de lei prevê a suspensão por dois anos do prazo para reinvestimento do valor da venda casa de habitação, evitando a tributação das mais-valias, com a medida a ter efeitos em 01 de janeiro de 2020. Na prática, isto interrompe durante dois anos o prazo de 36 meses que as pessoas têm para investir numa nova casa o valor da venda da habitação própria e permanente -- e durante o qual se beneficia de isenção de tributação.

A suspensão da contagem deste prazo de 36 meses abrange as vendas ocorridas antes de 2020.

• Balcão do Arrendatário e do Senhorio

A tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento passa a ser assegurada através do novo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

• Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social e retirado do BNA.

• Mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS

As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS e IRC, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais. Igualmente de fora desta isenção ficam as mais-valias que resultem de vendas através do exercício de direito de preferência.

Atualmente 50% da mais-valia gerada tem de ser englobada ao restante rendimento sendo sujeita às taxas progressivas do IRS.

• Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento

As casas atualmente afetas ao Alojamento Local (AL) que transitem para o mercado de arrendamento vão ter isenção de IRS e IRC sobre as rendas até 31 de dezembro de 2029.

Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.

• Suspensão de novas licenças de AL

As emissões de novas licenças de alojamento local vão ser suspensas, com exceção das zonas para alojamento rural, cabendo aos municípios definir o "adequado equilíbrio" de oferta de habitação e alojamento estudantil que permitam o fim desta suspensão.

A proposta do Governo prevê, contudo, que a suspensão destes registos se mantém nos municípios que tenham declarado situação de carência habitacional.

• Caducidade e renovação dos registos de AL

Os registos de alojamento local passam a ter a duração de cinco anos, renováveis por igual período, com a proposta do Governo a determinar que os registos emitidos à data de entrada em vigor da lei que enquadra o Mais Habitação, "são reapreciados durante o ano de 2030.

Esta caducidade não se aplica nas situações em que os estabelecimentos de AL "constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que não tenham sido liquidados em 31 de dezembro de 2029 e "cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral, inicialmente contratada".

Além disso, no prazo de dois meses após a entrada em vigor da lei, os titulares de registo de AL são obrigados a efetuar provada da atividade sob pena de o registo caducar.

• Condóminos podem opor-se ao AL

Os condóminos podem opor-se ao AL em frações autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício. Tal não oposição não pode verificar-se caso o título construtivo preveja essa utilização (AL).

• Contribuição extraordinária para o AL

O alojamento local vai passar a pagar uma contribuição extraordinária cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 20%.

O valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no alojamento local é sempre igual a 1, deixando de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.

• Arrendamento forçado de casas devolutas

É uma das medidas que mais críticas tem gerado e que consiste na possibilidade de arrendamento forçado de casas que se encontrem devolutas há mais de dois anos e se localizem fora do interior do país.

As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontrar num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.

A proposta prevê que após dois anos, o município notifique o proprietário para fazer obras ou dar uso ao imóvel, tendo este um prazo de 90 dias para responder, findo o qual, mantendo-se a casa vazia, as autarquias podem proceder ao arrendamento forçado.

A lei que define o que é uma casa devoluta já prevê que as empresas de água, luz, gás e telecomunicações enviem às autarquias uma lista com informação sobre consumos, e a proposta do Governo acrescenta que esta lista passa a incluir obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.

• Fim das taxas agravadas de IMI para autarquias que não arrendem casas devolutas 

As autarquias que não utilizem a faculdade que a lei lhes confere no que diz respeito ao arrendamento forçado das casas devolutas deixam de poder aplicar taxas agravadas de IMI a imóveis devolutos.

• Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível

O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa (pelo menos 70%), bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.

• Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco

Os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça.

• Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo

O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.

Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024, com a proposta a determinar que a amortização tem de ser concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

• Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas

Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração é reforçada, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos atuais 10% para 5%, acabando, porém, para os de duração entre dois e cinco anos.

• Fim dos vistos 'gold'

Vão deixar de ser concedidos vistos 'gold' pela aquisição de imóveis, com a proposta do Governo a fazer alguns afinamentos à renovação (a cada dois anos) dos já atribuídos e a determinar que são "admitidos os novos pedidos de autorização de residência relativos a investimentos ou apoios à produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional sobre os quais tenha sido emitida, previamente à entrada em vigor da presente lei, declaração pelo GEPAC".

• Conversão de imóveis de comércio e serviços em habitação 

Prevê-se a possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.

• Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação

O Governo prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.

• Simplificação dos licenciamentos

Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.

• 250 milhões para habitação a custos controlados 

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.

As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.

As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.

• Linha de 150 milhões para municípios realizarem obras coercivas

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando, assim, o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

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