O que significa o conceito de taxa de esforço?
O conceito de taxa de esforço representa a relação entre os rendimentos totais mensais de uma família, versus o valor em dívida das prestações de crédito. Os rendimentos considerados para o cálculo da taxa de esforço são os dos titulares do crédito. Isto é, caso o crédito habitação seja efetuado por um casal, dois mutuários, é tido em conta o valor total dos rendimentos auferidos por ambos.
Então, imaginemos que o total de rendimentos do casal que irá contratar o crédito, no final do mês, equivale a 1.800 euros, mas tem de pagar 900 euros em prestações de crédito, incluindo a do crédito habitação. A taxa de esforço vai ser calculada através destes valores.
Após o cálculo, a taxa de esforço mostra-nos então o rendimento que fica disponível para as despesas do dia a dia, como de supermercado, transportes, combustível, educação, entre outras.
Por norma, os bancos não aceitam uma taxa de esforço superior a 30%. Mas a percentagem recomendada pelo Banco de Portugal é que não supere os 35%, ou seja, um terço do rendimento auferido pelo agregado familiar. O objetivo de não ter uma taxa de esforço muito elevada é evitar situações de incumprimento com o banco, e que as famílias se endividem.
No atual contexto de inflação, em que as famílias têm tido ainda uma maior dificuldade em pagar as prestações dos seus créditos da casa, foram inclusive criadas medidas excecionais. No final de 2022, foi lançado um decreto-lei que regulamenta o seguinte: quando num contrato de crédito habitação se tenha verificado uma das seguintes situações - a taxa de esforço superou os 50%, a taxa de esforço aumentou, pelo menos, 5 pontos percentuais superando os 36%, ou a taxa de esforço aumentou o que prevê o teste de stress do Banco de Portugal, também superando os 36%, os bancos são obrigados a renegociar os créditos, para que os clientes possam manter os financiamentos.
Qual a importância de calcular a taxa de esforço?
A taxa de esforço é calculada pelos bancos no decorrer de um pedido de crédito. O propósito é que os bancos possam analisar se a proposta é viável e se podem avançar com o empréstimo sem o risco que os clientes entrem em incumprimento.
Por isso, é uma forma de a instituição bancária se precaver e garantir que o cliente tem capacidade de assumir este novo encargo. No fundo, através da taxa de esforço, consegue perceber qual a fatia que este crédito vai ocupar no orçamento mensal, e com que rendimento disponível fica para as despesas variáveis e para a poupança.
Mesmo que esteja ainda em processo de ponderação, pois não sabe se terá capacidade de suportar o crédito habitação, pode avançar com o pedido aos bancos. Assim, calculando a sua taxa de esforço, é possível perceber se é uma despesa que consegue incluir no orçamento ou não.
Este cálculo depende, claro, do valor do imóvel que pretende comprar e das condições do crédito, fatores que vão impactar a prestação mensal a pagar. As condições de crédito vão depender do banco por que optar, pelo que é importante obter várias propostas. Para isso, pode recorrer a um intermediário de crédito, que faz a mediação de todo o processo entre si e os bancos.
O que distingue a taxa de esforço do DSTI?
Além da taxa de esforço, existe ainda outro indicador calculado pelos bancos, denominado Debt Service-to-Income (DSTI). O DSTI representa o grau de esforço financeiro de um mutuário associado ao pagamento da dívida.
O objetivo é analisar o risco de um cliente face à probabilidade de incumprimento da liquidação do crédito. Mas apesar de ser determinante, os bancos têm outros fatores em conta como o património financeiro do mutuário, fiadores, e os encargos de outras despesas regulares, que também condicionam o pagamento das prestações mensais do empréstimo.
O Banco de Portugal (BP) impõe que o DSTI não ultrapasse os 50%, com as exceções seguintes:
- Mutuários com DSTI até 60%, pode ser concedido até 10% do montante total de créditos concedidos por cada banco;
- Ou até 5% do montante total de créditos concedidos por cada banco.
Ainda que existam limites ao DSTI impostos pelo BdP, as instituições bancárias consideram um conjunto mais alargado de indicadores. Pelo que, o BP permite, em alguns casos, exceções que excedam os limites (que têm, no entanto, de ser justificadas pelos bancos). Então, desde que seja aplicada de forma criteriosa, o BdP concede flexibilidade aos limites aplicados a este indicador.
Como se realiza o cálculo da taxa de esforço?
Para calcular a taxa de esforço, é necessário ter em conta os valores que recebe de rendimentos e que paga de prestações. Isto porque é calculada através da seguinte fórmula:
(Prestações de crédito/Rendimentos mensais) x 100
Nas prestações de crédito, deve ter em conta as várias mensalidades que paga a credores, como de crédito habitação, automóvel, crédito pessoal ou cartão de crédito.
E dentro dos rendimentos mensais auferidos, está incluído o salário líquido (no caso de ser trabalhador), rendas recebidas (se for proprietário de imóveis arrendados), pensões ou outros rendimentos fixos, desde que declarados em IRS.
É importante notar que, segundo o Banco de Portugal, existem as seguintes recomendações para a taxa de esforço:
40%: Muito elevada
35 a 40%: Elevada
30 % e < 34%: Ideal
=<30%: Ideal máxima
Exemplo prático
O João aufere um salário líquido mensal de 1.200 euros e a Carla um salário líquido mensal de 1.600 euros, e com rendas ainda obtêm um valor de 1.000 euros. Por isso, o rendimento total que o João e a Carla recebem por mês é de 3.800 euros.
Quanto a prestações com créditos, o casal tem contratado um crédito automóvel pelo qual paga 200 euros por mês. E pretendem agora contratar um crédito habitação, do qual ficariam a pagar uma prestação pretendida a assumir de 1.100 euros. Além disso, com encargos mensais, o João e a Carla gastam 400 euros em alimentação, 30 euros com transportes, 60 euros em vestuário, 42 euros com seguros, 30 euros em energia, 18 euros com água, e 45 euros com serviço de comunicações (625 euros com encargos mensais).
Então, a taxa de esforço do casal tem de ser calculada da seguinte forma:
(1.500/3.800) x 100 = 34%
Ou seja, o João e a Carla ficam com uma taxa de esforço equivalente a 34% e um DSTI de 68%, considerando as duas prestações de crédito. Segundo o Banco de Portugal, o valor da taxa de esforço é ligeiramente elevado, tal como o do DSTI. Pelo que o novo crédito pode ou não ser aprovado pelo banco, mediante outros indicadores a avaliar. Nestes casos, é recomendado que tente baixar a taxa de esforço e o DSTI, encontrando algumas estratégias de poupança, para que possa contratar o seu crédito da casa.
Como ter uma taxa de esforço mais baixa?
Caso tenha a sua taxa de esforço elevada, pode optar por alguns caminhos que o ajudem a baixar este parâmetro, de forma a contratar o crédito.
Primeiro, comece por reorganizar o seu orçamento mensal: analise as despesas fixas, bem como as variáveis, e tente compreender quais os gastos onde pode cortar. Caso tenha essa possibilidade, tente amortizar créditos que adquiriu, não dar utilização a cartões de crédito, e procure as melhores condições para o novo crédito que pretende contratar.
Depois, peça ao banco para renegociar as condições do crédito que já tenha adquirido. É possível negociar com a entidade bancária as taxas de juro, o prazo de reembolso, entre outras condições que podem reduzir a prestação que paga mensalmente.
Se não ficar satisfeito com as novas condições que o banco lhe propuser de algum crédito, pode sempre transferir o crédito para outra instituição, que lhe consiga oferecer condições mais vantajosas.
Também pode optar pelo crédito consolidado, uma opção que permite juntar vários créditos, ficando a pagar uma única prestação por todos. Este tipo de crédito tem, por regra, taxas de juro mais atrativas e prazos mais alargados, o que permite que consiga pagar, significativamente, menos pelos vários créditos. Ganhando, assim, uma folga mensal e baixando a sua taxa de esforço.
Tanto a renegociação, a transferência e a consolidação de créditos são opções que pode fazer através da ajuda de um intermediário de crédito, como o Poupança no Minuto. Um intermediário de crédito trata de toda a burocracia pelo cliente, fazendo a mediação com o banco. Ou seja, é uma entidade que o guia ao longo de um processo, informando-o e ajudando-o a conseguir as melhores condições para o seu caso. É um serviço gratuito, sobre o qual pode conhecer mais aqui.
Alcançando uma taxa de esforço mais baixa, pode conseguir ter acesso mais facilmente a um crédito habitação, bem como construir uma poupança. Desta forma, consegue manter um orçamento mensal equilibrado, sem ter de fazer uma ginástica às suas finanças, para chegar ao fim do mês sem prejuízo.
